帮助中心

刚需入场、置换增多3月北京二手住宅成交“微热”

发布日期:2022-04-15 13:47   来源:未知   阅读:

  目前,北京房地产市场已步入3月传统楼市“小阳春”。从二手房市场反馈来看,购房者看房活跃度明显提升,市场的观望情绪在减弱,购房者的决策周期也有所缩短。不过,今年3月北京二手房市场的升温虽然明显,但成交仍旧集中在一些热点区域。

  从成交数据来看,诸葛找房数据研究中心监测数据显示,今年3月,北京二手住宅成交15771套,环比增长89.10%,但仍不及去年同期,同比下跌28.87%。业内人士表示,这一成交量只能说“微热”,还谈不上“火爆”,预计4月北京二手房成交量可能保持在1.5万套以上的水平。

  机构统计数据显示,今年3月,北京二手住宅成交15771套。新京报记者 陈哲婉 摄

  “在楼市维稳信号下,今年3月份北京二手房成交量呈现回暖上升的状况。”21世纪不动产莲水怡园店经理杜卫芳以马驹桥商圈举例道,“3月第一周,马驹桥商圈单周成交量在20-25套,成交房源标的基本以250万-300万元为主,市场还是以刚需客户购买首套房为主。”

  在朝阳区常营商圈,21世纪不动产褡裢坡地铁店店东崔国胜告诉新京报记者:“常营商圈在3月初延续了春节后2月份的市场行情。受货币政策宽松影响,区域主要是以刚需客户为主,客户入场动力信心较足,市场有回暖迹象。从今年3月实际成交的房源看,客户售房动机大多基于教育、工作等置换因素。”

  崔国胜认为,北京二手房市场一直保持着大闭环的状态。据不完全统计,现在常营商圈在售挂盘房源中,售房原因为再次置换需求的占比约60%以上,所以,外部刚需客户入场会推进置换客户交易,房源挂盘量基本属于持平状态,刚需盘释放量更多一些。

  马驹桥、常营商圈只是北京二手房市场升温的一个缩影。从整体市场来看,来自诸葛找房数据研究中心监测数据显示,今年3月,北京二手住宅成交15771套,环比增长89.10%。目前,北京二手房市场需求稳健,政策松动下市场敏感度更高,恢复速度较快,但由于市场信心完全恢复需要一定时间,加之去年3月北京二手房市场热度较高,因此,今年3月成交量仍不及去年同期水平,同比下跌28.87%。

  麦田房产分析师认为,从网签数据来看,今年春节后北京的二手房市场恢复比较迅速,月成交量超过1.5万套。放在近半年来看,是一个比较不错的数据,但考虑到2月份受春节假期影响,部分搁置的购房需求在3月份阶段性集中释放,这一成交量只能说“微热”,还谈不上“火爆”。

  值得一提的是,今年3月北京二手房市场的升温虽然明显,但主要成交仍旧集中在热点区域,更多的非核心区域,成交量并未出现明显升温。

  “北京二手房市场出现区域分化的状况,有的区域成交量好,有的区域成交量一般。整体来看,3月二手房市场比2月好一些,成交量起来了。”北京中原五棵松片区的区域经理陈贵勋表示,其门店所在的五棵松区域,以高端改善小区紫金长安为例,3月20日之前成交了2套,3月20日到月末无成交。而万柳等热点区域,3月份成交量较大,单月成交40套左右。

  从市场反馈来看,北京二手房成交量的回升,与带看量增加、成交周期缩短等有关。根据麦田房产数据显示,今年3月份带看量比2月增加47.6%,其中3月下半月的日均带看比上半月热度持续提升。此外,市场的观望情绪在减弱,购房者的决策周期在缩短。3月份客户平均成交周期比2月缩短4.4天。

  “随着北京二手房市场升温,买卖双方心态发生了变化。卖方因换房需求、资金周转等原因急需变现,所以在价格上与之前相比有所松动,市场有利于买方。而购买首套房的刚需客户了解市场的变化,表现非常活跃。”杜卫芳表示,从带看数据上看,其所在的马驹桥区域门店经纪人平均带看量达到20组/月,个别突出的经纪人带看量达到32组/月,相较此前,带看量出现明显提升。从成交周期来看,买卖双方交易时间缩短了,以3月最后一周签约的一套莲水怡园小区南北两居房源为例,从获客到实地看房再到签约,基本不到72小时。

  “银行放款速度加快,也会使再次置业的购房者交易周期缩短。原来换房周期需要5-6个月,按照现在一般的商业贷款计算,一买一卖两个交易周期大概3个月就可以完成。”崔国胜如是说。

  对此,58安居客房产研究院分院院长张波表示,去年年底以来房贷的调整对于市场的影响为主因,虽然北京首套房、二套房贷款利率仍维持上浮利率,但审核及放款速度明显加快,从而拉动市场成交量的提升。

  从价格方面来看,根据诸葛找房数据研究中心监测数据显示,今年3月北京二手住宅市场均价为57502元/平方米,环比上涨1.61%。政策及信贷层面适度纠偏,使部分业主对价格预期增强,涨价信心有所上升,带动二手房市场价格微涨。不过,根据诸葛找房数据研究中心监测的城市情绪指数来看,今年3月北京市场情绪指数为-0.62,仍处在观望区间高位,预计接下来,北京二手房市场热度或会有所回升,但幅度不会太大。

  在挂牌价格方面,58安居客房产研究院统计数据显示,今年3月北京二手房挂牌均价为58941元/平方米,环比微涨0.49%,同比上涨1.22%。对此,张波分析称:“自去年10月开始,房价经历了一波下行,今年一季度市场总体呈现恢复性波动,近期二手房的挂牌价格维持小幅振荡。”

  未来北京二手房市场会怎么走?合硕地产机构首席分析师郭毅表示,今年3月北京二手住宅已经站稳了1.5万套这一市场“阴晴线”。从目前整体市场来看,二手房回暖更多取决于信贷政策放宽后,整体二手房流通速度加快带来成交量的集中签约,但从市场整体基本面而言,并不存在整体升温和价格普涨的可能性。

  展望4月份市场走势,郭毅分析指出,预计4月北京二手房市场可能保持在1.5万套以上的销量水平,由于北京二手房市场挂牌房源量保持在一个高位水平,新房市场的供应量也处在相对集中释放的状态,供应基数较大,因此,预计未来二手房市场在保持销量升温后,价格方面也不会有太大波动。

  “总体来看,北京楼市后续进一步出台放松政策的可能性较小,更大层面会在房贷利率层面进行微调。在稳定楼市的同时,防止出现市场热度快速提升。在此背景下,预计4月北京二手房成交量有望进一步提升。”张波如是说。