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郑州楼市新政满月:“小阳春”暂未出现 二手房市场率先升温

发布日期:2022-04-05 21:38   来源:未知   阅读:

  中新经纬4月3日电 (薛宇飞)“在3月,仅周六日两天,我们平台在金水区就能成交300套二手房,以前肯定不行的,最多成交十几套。”一家大型房产交易平台的经纪人郭明(化名)说,虽然成交量有所增加,但价格并没有变化。

  今年3月1日,郑州市发布了《关于促进房地产业良性循环和健康发展的通知》(下称“郑十八条”),成为2022年首个放松限购、限贷调控政策的城市。机构数据显示,3月份郑州二手房市场率先回暖,市区的带看量、交易量均有提升,但新房市场受制于房企经营现状等原因制约,回暖情况不如二手房。业内人士表示,郑州房地产市场虽有所好转,却仍难称得上是“小阳春”。

  大致从2018年起,郑州房地产市场进入平淡期,之后的市场活跃度和交易情况,均不能与2016、2017年相比。这其中,尤其以新房市场成交变化最为明显。

  据郑州市住管局网站数据显示,2017年12月,当月郑州全市实现商品住宅销售38603套,二手住宅成交4990套;到2021年12月,当月全市实现商品住宅销售9666套,二手住宅成交5017套。简单对比这两个月的数据就能发现,郑州新房销量降幅明显。

  “郑十八条”的第一款就是“支持合理住房需求”,并从放宽限购、限贷等政策入手。郑州房产经纪人马腾(化名)对中新经纬称,在“郑十八条”出台前,没有郑州户籍且没有社保的人,也能在郑州买房,只是都是私下操作,如今新政落地,算是正式承认,而且新政在限购套数、公积金使用、贷款政策等方面做了调整,更利于购房人。

  据马腾观察,3月份以来,市区内一些楼盘的看房人数有所增加,仅他所在的中原福塔区域,周末两天的交易量就能超过百单。但回温的还只是市区,四环以外的楼盘没有过多起色。

  马腾说:“近段时间很多房企资金链接连出现问题,让购房人不敢买新房了,害怕交付不了。现在我们给客户推荐的楼盘,基本都是央企、国企开发的,这种问题不大。另外,郑州正在整治问题楼盘,也是要稳定信心。”中新经纬注意到,2021年11月底,郑州市召开全市问题楼盘化解工作专题会议,提出要对重点问题楼盘实行挂牌督办,以点带面推动化解处置工作有力有序开展。

  据克而瑞公布的《2022年一季度郑州房企商品房全口径销量榜》显示,一季度该市TOP5房企销售金额同比下降约24%,TOP10及TOP20销售额同比下降近三成。除了疫情和春节假期因素影响,克而瑞分析道,郑州市场及企业业绩不佳,一方面是由于房企暴雷,客户置业更趋谨慎,另一方面多数房企放缓供货节奏,一季度开盘次数较2021年同期直接腰斩,供求两弱下“小阳春”难以发力。

  除了“郑十八条”,有机构称,今年3月,郑州在二手房市场实施了7年的20%差额税已在部分区域变相取消。据了解,从2015年1月1日开始,郑州“非满五唯一”住宅在交易时需缴纳差额税费,例如,150万元购入的房子,如果卖200万元,需缴纳(200万-150万)×20%=10万元的差额税。机构认为,差额税的取消,是对郑州二手房市场的全面松绑。

  郑州市金水区的房产经纪人郭明就告诉中新经纬,“郑十八条”和差额税的变相取消,对他所在区域二手房交易的影响较大,从今年2月底到现在,二手房的交易量明显增加。“在3月,仅周六日两天,我们平台在金水区就能成交300套二手房,以前肯定不行的,最多成交十几套。”

  贝壳研究院数据显示,“郑十八条”发布后,郑州二手房市场持续修复,3月份二手房成交量超过2月的2倍。3月周度成交和带看量已经恢复至2021年5-6月的水平,3月前两周周均带看量较2021年12月周均提升38%,周均成交较2021年12月提升70%,较1-2月周均(剔除春节周)提升1.6倍,表明新政之下客户预期开始好转,观望情绪有所缓解。

  “从区域板块来看,主要是金水区、郑东新区、经开区、惠济区等改善属性较强的板块市场回升幅度相对更明显,3月前两周上述四区成交占全市比重较2月提升8个百分点。荥阳、上街、新郑等距离郑州主城区较远、配套较弱的区域复苏相对缓慢,购房需求相对不足。”该研究院分析。

  “郑十八条”发布满月,新房、二手房市场虽有回温,但价格并未上涨,一些楼盘仍推出各类优惠政策刺激购房人入场。

  马腾称,不管是四环内还是四环外的楼盘,价格都没有涨,优惠活动也都在继续,针对清明假期,一口价、特价房这些常规操作依旧较多。以某大型房企在郑州经开区开发的楼盘为例,该楼盘最高的销售价格超过1.8万元/平方米,清明假期的特价房最低为1.62万元/平方米。郭明也说:“新房价格基本没有变化,现在四环内和东边的价格,比去年降了差不过1000元/平方米,四环外和西边的价格比去年降了1000-2000元/平方米。”

  二手房价格较为平稳,而着急出售的业主则需降价销售。郭明称,他们门店附近小区一套107平方米的三居室,此前的挂牌价在270万元,在今年3月初业主降到了239万,降价后,很多客户前来看房。

  虽然房价没有过多变动,但大幅下调的住房按揭贷款利率,着实给购房人带来优惠。马腾说:“2021年的时候,郑州首套房房贷利率最高达到6.125%,到今年2月底就降到4.9%,仅房贷利息这一项,就能让购房人省下一笔不小的开支。”

  以贷款100万元、贷款利率6.125%、30年等额本息方式还款计算,贷款人的利息支出共计达118.74万元,每月还款6076.11元;在其他条件不变、贷款利率4.9%计算,贷款人的利息支出共计91.06万元,每月还款5307.27元。

  据中新经纬此前了解,针对毕业5年内全日制大专及以上学历留郑大学生,中原银行部分网点的住房按揭贷款专项优惠为年利率4.7%(单利)。另外,在贷款政策上,“郑十八条”提出,对拥有一套住房并已结清相应购房贷款的家庭,再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

  对于郑州房地产市场未来的变化,贝壳研究院认为,新房方面,政策调整后仍有一定观望情绪,房企风险、资金流转、利率差异等多方面因素,都使新房市场的回暖滞后于二手市场,但市场修复依然可期。二手房方面,从3月份二手房经理信心指数看,该指数持续保持在荣枯线)以上,表明成交量持续修复预期较强。

  不过,中原地产首席分析师张大伟对中新经纬表示,从郑州3月份的表现看,“郑十八条”力度虽然不小,但市场仍难称得上是“小阳春”,出现这种情况的原因,与郑州在过去遭遇多轮疫情冲击、暴雨袭击等外部环境有关。他建议,可以再适度出台更有利于购房人的政策,以促进市场进一步活跃。(中新经纬APP)